종부세 비거주 공제 14억 상향 추진, 은퇴 앞두고 집을 지금 팔아야 할지 고민된다면

최근 종부세 비거주 공제 14억 상향 소식에 은퇴를 앞둔 1주택자들의 문의가 늘고 있다. 집을 지금 팔아야 할지, 공제가 늘어날 때까지 기다려야 할지 판단이 서지 않는다는 이야기다. 그런데 이 공제 상향은 모든 1주택자에게 적용되는 게 아니다. 비거주라는 조건을 놓치면 전혀 다른 결론에 이를 수 있다.

“비거주 1주택자”라는 말이 은퇴 준비 중인 4050에게 유독 헷갈리는 이유

뉴스 헤드라인만 보면 종부세가 전체적으로 완화되는 것처럼 읽힌다. 하지만 이번에 논의되는 공제 14억 상향은 비거주 1주택자에 한정된 이야기다. 실거주하지 않는 1주택자, 즉 집을 소유만 하고 다른 곳에서 사는 경우를 말한다.

은퇴를 준비하며 지방에 전원주택을 마련하거나 자녀 근처로 거처를 옮기는 경우가 여기 해당한다. 서울 집은 그대로 두고 다른 곳에 거주하면 비거주 1주택자로 분류된다. 본인이 이 조건에 해당하는지부터 먼저 확인해야 한다.

공제 14억 상향, 지금 어디까지 논의됐나

현재 1세대1주택자 기본공제는 공시가격 12억원이다. 더불어민주당 지도부가 비거주 1주택자 기본공제를 14억원으로 올리자고 정부에 요구한 상태다. 다만 이 안은 아직 법 통과 전이고, 국회 논의 단계에 머물러 있다.

시민단체와 일부 진보정당은 이를 부자감세라며 반발하고 있다. 조국 전 대표는 육사와 태릉골프장 부지에 공공임대주택을 공급하는 쪽이 우선이라고 지적했다. 서울 민심을 의식한 여당 내부에서도 이견이 있어, 실제 시행 여부와 시점은 불투명하다. 지금 당장 적용될 제도가 아니라는 점을 염두에 둬야 한다.

공제 2억 올라가면 세금은 실제로 얼마나 줄어드나

공시가격 16억3,000만원 아파트를 가진 비거주 1주택자를 예로 들어보자. 공정시장가액비율 60%를 적용해 단순 계산하면, 공제 12억 기준 과세표준은 약 2억5,800만원이다. 공제 14억 기준으로는 약 1억3,800만원으로 줄어든다.

세율 구간을 적용해 계산해보면 세액 차이는 대략 60만원에서 90만원 수준이다. 집값이 1년 사이 2퍼센트만 떨어져도 수천만원이 증발하는 것과 비교하면 크지 않은 금액이다. 공동명의 여부에 따라서도 계산이 달라지는데, 이 부분은 맞벌이 부부 주택 공동명의 종부세 양도세 절세 전략을 참고하면 도움이 된다. 세부 세율과 누진 구조는 매년 조정될 수 있어, 정확한 금액은 본인 공시가격 기준으로 따로 확인하는 편이 안전하다.

세금 몇십만원보다 중요한 건 유동성과 회수기간

은퇴를 앞둔 시점에서는 종부세 차액보다 현금흐름이 더 중요하다. 자산의 상당 부분이 집 한 채에 묶여 있으면 의료비나 생활비가 필요할 때 대출에 의존해야 한다. 이게 바로 유동성 제약 문제다.

2026년 10월 기준 한국은행 기준금리는 연 3.0%다. 집을 매도해 현금화하면 예금만으로도 세전 연 3퍼센트대 이자를 받을 수 있다. 반면 집을 계속 보유하면 이 기회비용에 더해 공제 상향으로 아끼는 60만원 남짓이 더해지는 구조다. 세후 실효수익률로 따지면 큰 차이가 아닐 수 있다. 회수기간, 즉 매도 후 재투자한 자금이 언제 본전을 넘기는지도 함께 계산해봐야 한다.

이런 경우라면 얘기가 달라진다

자녀에게 집을 넘기고 본인은 세대를 분리해 실거주 요건을 맞추려는 경우가 있다. 이때는 증여세와 취득세가 추가로 발생한다. 종부세 절감액보다 이 비용이 훨씬 클 수 있어 주의해야 한다.

은퇴 후 1~2년 안에 다시 서울로 돌아올 계획이라면 지금 매도하는 게 손해일 수도 있다. 재매수 시 취득세가 또 붙고, 그 사이 집값이 오르면 손실이 커진다. 다만 지역과 매수 시점에 따라 결과가 달라질 수 있어, 본인의 복귀 계획이 얼마나 구체적인지부터 점검하는 게 먼저다.

결론, 숫자로 먼저 확인하고 결정하라

공제 14억 상향은 아직 확정되지 않았다. 기다린다고 해서 반드시 적용된다는 보장이 없다. 세액 차이가 수십만원 수준이라면, 매도 여부는 세금보다 회수기간과 현금흐름으로 판단하는 게 합리적이다.

집을 들고 있는 동안 묶이는 자금과, 매도 후 재투자로 벌어들일 수 있는 금액을 먼저 계산해보자. 종부세는 그 다음에 따져도 늦지 않다.

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